Как приобрести квартиру без ипотеки
К началу 2025 года на рынке жилья сохранятся такие меры поддержки, как рассрочки, льготные кредитные программы и субсидирования, которые не повлияют на стоимость недвижимости. Об этом сообщил Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой».
— На мой взгляд, удобная рассрочка должна иметь следующие характеристики: доступный стартовый взнос, 10–20% от цены объекта, и комфортный график платежей — дважды в год по 5–10% от стоимости на период строительства, — добавил Вадим Бутин.
Оставшиеся 50% покупатель может внести перед вводом дома в эксплуатацию. Это дает возможность дополнительно зарабатывать, инвестируя собственные средства в различные финансовые инструменты.
— Альтернативные ипотечные предложения, хотя их сложно назвать полноценными ипотечными продуктами, представляют собой специфическую форму рассрочки, предоставляемую застройщиками. Такие программы универсальны и подходят всем клиентам, включая тех, кто рассматривает покупку недвижимости как инвестицию, — отметил коммерческий директор BM GROUP DEVELOPMENT Дмитрий Павлов.
На данный момент популярны программы рассрочки, которые могут заменить ипотеку и имеют сопоставимый размер первоначального взноса. На рынке можно найти варианты без увеличения стоимости квартиры или с минимальной наценкой, с небольшим первоначальным взносом — от 20% — и выплатой остатка ближе к сдаче или после завершения проекта. На это обратил внимание вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI Михаил Гущин.
По его словам, для застройщиков рассрочки стали основным драйвером продаж, и в среднем доля таких сделок достигла 40%. Однако по проектам различного класса и разной степени готовности ситуация отличается. В проектах с более близкими сроками сдачи доля рассрочек остается на уровне 20–30%, а по новым стартам — уже более 50%.
Плюсы и минусы рассрочки и лизинга
В последнее время активно обсуждаются такие альтернативы ипотеки, как рассрочка и лизинг. Однако следует учитывать несколько нюансов. Эти программы имеют свои преимущества по сравнению с покупкой в кредит, но подходят далеко не всем.
Среди плюсов рассрочки обычно отсутствуют проценты. Среди минусов — высокие платежи (рассрочка не предоставляется на 30 лет, как ипотека, а, как правило, её срок составляет до конца строительства, то есть два-три года). На эти моменты обратила внимание генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.
— Обычно объектов, доступных для покупки в рассрочку, у застройщиков немного. Потенциальному клиенту нужно успеть их получить. Если же рассрочка распространяется на все объекты, то она, как правило, просто заложена в стоимость. Следующий момент — оформление. Здесь действуют строгие санкции за несвоевременные платежи, так как в цепочке взаиморасчетов между застройщиком и клиентом отсутствует «гарант», банк. Это риски, — рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Программы рассрочки подходят клиентам, которые для приобретения квартиры в новостройке продают уже имеющуюся недвижимость. На вырученные деньги они могут сразу погасить весь долг или его большую часть, а на остаток взять небольшой ипотечный кредит. Об этом рассказала директор по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова.
Рассрочка подойдёт тем, кто продаёт свою квартиру перед покупкой жилья в новостройке. Фото © Shutterstock / FOTODOM / Bayhu19
По её словам, рассрочка также является выгодным инструментом для пар, планирующих увеличить семью. Сначала с помощью этого механизма они могут приобрести желаемую квартиру, а затем, после рождения ребёнка, закрыть долг кредитом по семейной ипотеке со льготной ставкой 6%.
— Если говорить о лизинге, то его плюсы заключаются в том, что не нужно одновременно оплачивать и ипотеку, и аренду. Минусы — это дополнительные ограничения. Например, недвижимость должна быть зарегистрирована в Росреестре как жилая; если она находится на первичном рынке, то должна быть полностью достроена, квартира должна быть пригодна для проживания, не должна находиться под арестом или в залоге, и не должна быть в аварийном состоянии, требующем капитального ремонта. Кроме того, у объекта недвижимости не должно быть незаконных перепланировок, — добавила Яна Глазунова.
Она также отметила, что если ипотеку можно оформить на срок до 30 лет, то лизинг предоставляется максимум на 10 лет.
— Лизинг недвижимости применяется реже, чем рассрочка. Это связано с тем, что застройщики стремятся реализовать свои объекты до момента их сдачи в эксплуатацию, — отметила руководитель отдела продаж девелоперской компании «Эволюция» Елена Горячева.
Лизинг открывает для застройщиков новые возможности, позволяя привлечь клиентов, которым недоступна ипотека. При этом жильё остается в собственности застройщика до полного погашения задолженности, что позволяет получать дополнительный доход от лизинговых платежей. На это обратил внимание основатель инвестиционной компании SharesPro Денис Астафьев.
Для покупателей с нестабильным доходом или неидеальной кредитной историей лизинг становится привлекательным вариантом благодаря сниженным требованиям к первоначальному взносу и более гибким условиям по сравнению с ипотекой.
— Однако схема несёт и определённые риски. Застройщики сталкиваются с необходимостью обладать значительными финансовыми ресурсами для реализации таких проектов и рискуют столкнуться с неплатёжеспособностью клиентов, — пояснил Денис Астафьев.
Он добавил, что для покупателей основной риск заключается в том, что до завершения выплат они не становятся собственниками жилья. В случае нарушения условий договора они могут лишиться недвижимости. Кроме того, законодательная база, регулирующая жилищный лизинг, пока остаётся недостаточно проработанной.