Что изменится с 1 января 2025 года
В Москве запрет на строительство малогабаритных квартир вступил в силу 1 августа. Сразу начались обсуждения о том, что микроквартиры могут начать активно строиться в Подмосковье. Однако это не произойдёт. С 1 января 2025 года аналогичный запрет будет введён и в Московской области. Как и в столице, там будет запрещено строить дома с квартирами и студиями площадью менее 28 квадратных метров. Это указывает на явный тренд к отказу от строительства малогабаритного жилья.
— На проектах, которые уже получили одобрение, это новшество не окажет влияния. С момента объявления постановления проекты, включающие лоты площадью менее 28 кв. м, были отправлены на переработку проектной документации. Это может замедлить темпы выхода на рынок новых проектов в ближайшем будущем, — пояснила Светлана Комиссарова, руководитель направления «Аналитика» Est-s-Tet.
Многие застройщики, работающие в сегментах жилья комфорт- и бизнес-класса, ранее включали такие квартиры и студии в свои проекты, так как компактные лоты с низкими бюджетами пользуются высоким спросом.
— Также на стадии проектирования студийные лоты позволяют оптимизировать полезную площадь этажа и сбалансировать ассортимент планировочных решений (например, уменьшить количество квартир с избыточной площадью, которые могут стать неликвидом), — добавила Светлана Комиссарова.
Она привела следующие данные: квартиры площадью до 28 кв. м на первичном рынке Московской области в третьем квартале составили 13% в структуре спроса и 12% в структуре предложения. В настоящее время их доля в предложении остаётся на уровне 12%. Наибольшая доля таких квартир на первичном рынке Московской области наблюдается в стандарт-классе (15% в предложении и 17% в спросе). В комфорт-классе (как в спросе, так и в предложении) такие лоты составляют 12%. В проектах бизнес-класса на первичном рынке Московской области такие квартиры не пользуются спросом, а в структуре предложения их доля составляет 7%.
— Некоторые девелоперы, которые ранее проектировали квартиры площадью до 28 квадратных метров, перешли к перепроектированию. Что касается застройщиков, то это, безусловно, приведёт к увеличению сроков вывода новых проектов на рынок. Потребуется изменить проектные решения и концепции. В целом, тренд на отказ указывает на то, что мы получим более качественное жильё, и будет меньше «муравейников», которым не хватает базовой инфраструктуры. Меньшее количество квартир на площадке — это плюс, и ждать лифт не придётся долго, — рассказала генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.
В Московской области, как сообщила Светлана Комиссарова, в продаже по-прежнему представлено значительное количество квартир площадью до 28 кв. м. Однако ажиотажного спроса не ожидается. После объявления новых норм проектирования летом всплеска спроса на такие квартиры в области также не наблюдалось.
В условиях высоких ипотечных ставок (в рамках стандартных программ) наиболее платёжеспособный спрос переходит в Москву. Для покупателей с достаточными средствами более привлекательными являются микроквартиры в Москве и Новой Москве. Важно понимать, что очень компактные квартиры действительно неудобны для жизни и создают дополнительную нагрузку на социальную инфраструктуру в округе.
В Подмосковье запретят строить дома с мини-квартирами. Фото © Shutterstock / FOTODOM / alexandre zveiger
— В области это в первую очередь приведёт к тому, что с уменьшением количества таких квартир будет постепенно расти минимальная стоимость «входного» билета на рынок жилья. В сочетании с ростом ипотечных ставок, отменой ипотеки с государственной поддержкой и изменениями правил на ипотечном рынке это приведёт к «охлаждению» спроса. Как со стороны потенциальных инвесторов, так и со стороны конечных покупателей, которые приобретали такие микроквартиры на будущее, например, для своих детей. Необходимо также учитывать, что цена квадратного метра самых компактных лотов всегда была самой высокой. Рост цен на них будет ограничиваться и уровнем цен на «близкие» по площади лоты — площадью 29–30 кв. м, — добавила Светлана Комиссарова.
Как новое постановление о мини-квартирах отразится на стоимости недвижимости
Этот запрет, как и ожидалось, приведёт к удорожанию малогабаритных квартир на вторичном рынке, поскольку их количество станет ограниченным. В остальном значительных изменений не следует ожидать, так как он ориентирован исключительно на малогабаритный рынок. Такой вывод сделал основатель проекта «Инвестиции Лазовского» Максим Лазовский.
— Хочу отметить, что спрос на такие студии может начать расти уже сейчас. Это может привлечь внимание инвесторов, желающих приобрести их не на вторичном, а на первичном рынке. Это может произойти уже в декабре, — рассказал Максим Лазовский.
Средняя стоимость лота увеличится во всех сегментах. Однако, если говорить, например, о элитных проектах, то квартиры площадью 28 метров там никогда не предлагались. В комфорт- и бизнес-классе, где была мелкая нарезка, средняя стоимость лотов возрастёт просто за счёт увеличения средней площади. Такой прогноз сделала Яна Глазунова.
В целом, по её мнению, отказ от крошечных квартир — это положительный тренд. Такой метраж, вероятно, сохранится в апартаментах гостиничного типа, предназначенных для сдачи. Это оптимальная планировка для них.
— В текущих условиях нет оснований ожидать роста цен на квартиры площадью менее 28 кв. м в Московской области. В целом, анализируя рынок первичной недвижимости Подмосковья, дефицита студий в настоящее время не наблюдается. В проектах, получивших разрешения на строительство, их достаточно для реализации в течение длительного времени. Вероятно, ситуация изменится в ближайшие два года. Количество студий будет сокращаться, и рост их дефицита приведёт к увеличению стоимости, — сообщила руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой регионы» Ксения Гришковец.
В сегменте комфорт-класса всплеск спроса на такое жильё наблюдался в момент объявления новостей о введении ограничений, что временно вызвало рост цен. Тем не менее, это не переросло в устойчивую тенденцию.